Z první řady #2
Co říkají data o budoucnosti nájemního bydlení?
Demografie, poptávka a trh BTR v číslech
Na Festivalu nájemního bydlení vystoupili Vít Soural (Flat Zone) a Tomáš Stařík (BTR Consulting) s prezentacemi, které ukázaly něco, co se v diskuzi o bydlení často opomíjí: tvrdá data a dlouhodobé trendy. Jejich vystoupení ukázalo, že trh se mění – ale ne stejným způsobem ve všech regionech.
📊 1. Demografická vlna přinese víc bytů. Ale kde a kdy?
Vít Soural prezentoval prognózu založenou na rozsáhlé analýze bytového fondu v ČR:
- 19 % bytových jednotek a 24 % rodinných domů vlastní lidé 70+ let.
- Tito vlastníci budou v horizontu 10–20 let postupně opouštět své nemovitosti – prodejem nebo převodem.
- Nejde však o rovnoměrný jev.
Zatímco ve velkých městech se uvolněné byty přirozeně absorbují, v malých městech může dojít k přetlaku nabídky.
📍 Třetina obcí do 10 000 obyvatel může čelit 2–5násobnému nárůstu nabídky bytů, který nemusí být trhem absorbován – to může znamenat tlak na ceny a prodlužování doby prodeje.
🏘️ 2. BTR trh roste. A rozšiřuje se za hranice Prahy.
Tomáš Stařík shrnul aktuální stav a výhled trhu institucionálního nájemního bydlení (BTR):
- V Praze je aktuálně cca 2 900 BTR bytů.
- 20+ projektů je ve výstavbě, většina z nich vstoupí na trh do roku 2027.
- 43 % trhu v Praze ovládá 5 největších hráčů – mezi nimi i Trigema.
Zaznělo také, že další rozvoj se posouvá mimo Prahu – díky dostupnosti infrastruktury, novým lokalitám (např. napojeným na VRT), ale i konverzím starších budov.
💰 3. BTR nájemné je vyšší. A poroste dál.
Podle dat BTR Consulting je průměrné nájemné v BTR projektech dnes na úrovni 539 Kč/m² – tedy o 13 % vyšší než běžné inzerované nájmy.
Tento rozdíl je způsoben:
- vyšším standardem služeb,
- plně profesionální správou,
- provozními náklady projektů stavěných na míru nájemnímu trhu.
👉 Aby byly BTR projekty dlouhodobě udržitelné, bude muset nájemné růst úměrně ekonomice provozu.
🏚️ 4. Volné byty: problém nebo příležitost?
Podle dat ČSÚ bylo v roce 2021 evidováno přes 250 000 neobydlených bytů.
Ne všechny se nachází v místech s poptávkou, ale část z nich je ve městech, kde by mohly být přirozeně využity pro rozvoj nájemního bydlení – např. formou konverzí nebo rekonstrukcí.
🧭 Co z toho plyne?
- Plánování projektů musí být regionálně citlivé. To, co dává smysl v Brně, nemusí fungovat v Mostě.
- Je nutné sledovat demografii a reálnou absorpci trhu.
- BTR trh poroste – ale potřebuje infrastrukturu, data, správu a strategii.
„Města i investoři musí reagovat na to, že se trh bude měnit nejen z hlediska cen, ale i struktury nabídky. A ta změna už začala.“
📘 Tento článek je součástí série shrnutí z Festivalu nájemního bydlení.
🧭 Brzy také v našem Manuálu z Festivalu 2025 – praktickém shrnutí všeho, co na festivalu zaznělo.
Materiály z konference najdete ZDE.
